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經歷了近兩個月的煎熬 房地產企業終于看到了曙光

2020-05-09

在苦苦“掙扎”了兩個月后,隨著各地復工復產進程加快帶來的售樓處開放,房地產市場逐漸復蘇,這從龍頭房地產企業公布的4月銷售數據中可見“端倪”。不過,不同房地產企業回歸正軌的步調并不一致,恒大在前四個月一直位居“優等生”行列,萬科則在市場回暖的4月“逆勢”下滑。

有人歡喜有人憂

經歷了近兩個月的“煎熬”,房地產企業終于看到了曙光。隨著全國各地復工復產進程的加快,4月的房地產市場已是“春意盎然”,但因受新冠疫情影響,房地產企業1-4月累計數據仍不樂觀。

房地產研究機構克而瑞發布的數據顯示,2020年1-4月TOP100房地產企業全口徑銷售規模下滑14.5%,業績仍然難逃“負增長”,百強房地產企業的入榜門檻同比下降了31%。從具體房地產企業來看,在截至4月末的累計銷售金額排行榜中,恒大居首,超過2000億元。單看4月,40家重點房地產企業中,20家實現了正增長,碧桂園、恒大銷售金額都超過600億元。

幾大龍頭房地產企業剛公布的4月份銷售數據也可見“端倪”。5月6日,恒大發布公告表示,2020年4月恒大實現銷售金額652.1億元,同比增長11.6%;2020年1-4月,恒大累計實現銷售金額2125.7億元,同比增長19.4%。碧桂園連同其合營公司和聯營公司在2020年4月共實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約490億元,同比增長3.76%;1-4月累計實現權益合約銷售額1498.8億元,同比下滑10.37%。

但萬科和融創的銷售則不盡如人意,在市場普遍回暖的4月仍“逆勢”下滑。數據顯示,2020年4月,萬科實現合同銷售金額479.5億元,同比下滑20.3%;1-4月萬科累計實現合同銷售金額1858.3億元,同比下滑11.35%。2020年4月,融創實現合同銷售金額約337.6億元,同比下滑約13.70%;1-4月,融創累計實現合同銷售金額約955.2億元,同比下滑19.72%。

值得注意的是,在房地產龍頭企業4月份的成績單中,恒大的銷售回款指標最為亮眼。數據顯示,2020年4月,恒大銷售回款646.5億元,同比增長70.8%,創同期歷史新高;1-4月,恒大累計回款1782億元,同比增長60.8%,接近公司2019年上半年1874億元的回款總額,刷新同期銷售及回款最高歷史紀錄。

銷售均價全線下滑

龍頭房地產企業銷售金額“冰火兩重天”,但銷售均價卻清一色出現下滑,銷售面積增速高于銷售金額增速。

數據顯示,2020年4月,恒大銷售金額同比增長11.6%,銷售面積同比增長28.5%;1-4月,恒大累計銷售金額同比增長19.4%;累計銷售面積同比增長43%。2020年4月,碧桂園合同銷售金額同比增長3.76%,合同銷售面積同比增長16.07%。兩大龍頭銷售面積增速均高于銷售金額增速。

此外,2020年4月,萬科合同銷售金額同比下滑20.3%,合同銷售面積同比下滑17.9%; 1-4月,萬科累計合同銷售金額同比下滑11.35%,累計合同銷售面積同比下滑8.2%。2020年1-4月,融創累計合同銷售金額同比下滑19.72%,累計合同銷售面積同比下滑14.33%。兩大企業的銷售金額下滑幅度均大于銷售面積下滑幅度。

據中國商報記者計算,2020年4月,恒大的銷售均價同比下降約13%;碧桂園權益銷售均價同比下降約10.5%;萬科銷售均價同比下降約2.5%。

對此,財經評論員嚴躍進對中國商報記者表示,幾大房地產龍頭企業銷售均價的下滑是因為受疫情沖擊的幾個月內,幾大龍頭企業都在降價促銷。目前來看,房地產市場價格并不堅挺,各地市場無論銷售行情是否火熱,價格水平都比去年同期偏弱,幾大龍頭房地產企業降價促銷可促進銷售回款。

克而瑞分析師朱一鳴則對中國商報記者表示,房地產企業均價下滑的影響因素很多,包括銷售結構、城市分布等。疫情期間,幾大房地產龍頭企業促銷也是其均價下滑的原因之一。不過,他認為,結構性因素才是銷售均價下滑的主要驅動力。

拿地熱情高漲

2020年4月,房地產市場銷售回暖的同時,房地產企業拿地熱情高漲。中國指數研究院發布的報告顯示,2020年4月,拿地TOP50房地產企業的拿地總額為3102億元,同比增長0.5%,環比增長105.0%;Top100房地產企業拿地總額為3882億元,同比增長7.2%,環比增長108.9%。

從具體房地產企業來看,報告顯示,2020年4月,房地產企業拿地出手闊綽,大金額地塊頻出,如恒大68億元競得廣州地塊,南京多宗地則分別被金地聯合體以68.7億元、華夏幸福(600340,股吧)以63億元、萬科以44億元和融創以40億元奪得。

值得注意的是,恒大在土地市場格外搶眼,穩居拿地金額和面積榜雙榜前三。2020年1-4月拿地面積排行榜顯示,恒大、綠地、碧桂園位列前三,其中,恒大以710萬平方米拿地面積斬獲榜首。4月,恒大拿地240億元。其中,在北京拿地兩宗,又以68億元于廣州拿地,僅一線城市拿地金額就高達130億元;4月20日,恒大又以13.8億元獲得陜西秦漢新城八宗商住地塊,面積共計1047.15畝。

此外,恒大還于5月4日和5月5日,共斥資1.58億港元進行股份回購。對此,眾多商業評論認為,恒大2020年4月和1-4月,銷售回款均處于歷史高位,現金充足,有底氣進行拿地和股份回購操作。

嚴躍進認為,4月房地產企業拿地熱情高漲說明最近土地市場的性價比較高,企業自身的現金流也不錯,而恒大的股份回購可見其對企業未來股價的成長性有很大信心。

來源:中國商報

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